Principiel dom: Bygningssagkyndig ej ansvarlig for at efterfunderet sommerhus viste sig at have sætningsskader

Advokat og partner Lars Høj Andersson har netop vundet en principiel sag ved byretten og ved Østre Landsret. Spørgsmålet var, hvorvidt en bygningssagkyndig, i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapport over et efterfunderet sommerhus, kunne holdes ansvarlig for, at sommerhuset efterfølgende viste sig at være med aktive sætninger.

Sagen kort
Forud for udarbejdelsen af tilstandsrapporten blev den bygningssagkyndige oplyst om, at der i sælgers ejertid var foretaget en efterfundering, og at der herudover ikke var foretaget nogen udbedring af sætningsskader. Da ejendommen efterfølgende viste sig at være med aktive sætningsskader var spørgsmålet, hvorvidt den bygningssagkyndige havde handlet ansvarspådragende ved, at han ikke havde karaktergivet dette med en anmærkning i tilstandsrapporten.

Den udmeldte skønsmand i sagen fandt, at den bygningssagkyndige burde have besigtiget ejendommens fundamenter for eventuelle nye skader på baggrund af de oplysninger, der var givet. Men da der ved skønsmandens besigtigelse dog ikke var fundet synlige sætningsskader, herunder ingen revner på ejendommen, ville det ifølge skønsmanden ikke have givet den bygningssagkyndige anledning til at give anmærkninger i forhold til ejendommens fundamenter. Med hensyn til husets skævhed vurderede skønsmanden, at det beroede på et skøn om den bygningssagkyndige skulle anføre karakteren K0 eller K1.

Advokat Lars Høj Andersson argumenterede under sagen for, at appellanterne ikke havde løftet bevisbyrden for, at tilstandsrapporten ikke var udarbejdet i overensstemmelse med god faglig skik, hvorfor der ikke var noget ansvarsgrundlag.

Afgørelsen
Byretten lagde vægt på, at appellanterne ved handlen var klar over, at huset var efterfunderet, og at der ikke var synlige skader på husets fundament. Byretten fandt samtidig, at sætningerne alene må anses som en kosmetisk skade, og at det ikke kan anses som en normal opgave for en bygningssagkyndig, at beskrive om gulve og vægge er i lod og vater, medmindre disse bygningsdele visuelt fremstår på en måde som giver anledning til at beskrive dette. Den bygningssagkyndige havde derfor ikke handlet ansvarspådragende.

Landsretten lagde vægt på, at sætningerne ikke havde nogen konstruktionsmæssig betydning for huset, og at det hviler på et skøn om den bygningssagkyndige skal anføre karakteren K0 eller K1 for husets skævhed når huset er efterfunderet. Landsretten stadfæstede således byrettens afgørelse.

Afgørelsen vurderes at være principiel, da den behandler grænsefladen for hvornår en bygningssagkyndig har pligt til at karaktergive forhold der alene har kosmetisk betydning. Derudover fastlægger den, hvorvidt der i disse tilfælde skal anvendes karakteren K0, og om det er ansvarspådragende for en bygningssagkyndig at undlade at anvende karakteren K0. Det har Østre Landsret nu afgjort, at det ikke er.