30-01-2018

Har en udlejet lejlighed betydning for handelsværdien ved et salg?

Der er faldet afgørelse i en sag, hvor spørgsmålet har været om det faktum, at en ejerlejlighed var udlejet, og altså ikke fri, bør have betydning for lejlighedens handelspris, og hvis det er tilfældet, hvilken betydning det så har for prisen.

Overordnet drejer sagen sig om handelsværdien af en lejlighed, der er overdraget fra et selskab og til selskabets ejer. På det tidspunkt lejligheden er overdraget, har lejligheden været udlejet til uafhængige lejere på normale vilkår, der betyder, at lejerne ikke uden videre kan opsiges. Derfor mener selskabet og selskabets ejer, at lejlighedens værdi bør nedsættes. Selskabet mener at den byrde som lejekontrakten medfører, bør give et nedslag i lejlighedens værdi på 50 procent.

SKAT havde i et bindende svar sat handelsværdien til 3.250.000 kr., som var den pris selskabet havde købt lejligheden for i sin tid. Dette ændrede Landskatteretten og satte handelsværdien af lejligheden til 1.625.000 kr., med den begrundelse at den administrative praksis på vurderingsområdet betød, at en udlejet ejerlejlighed blev sat til 50 % af hvad værdien ville have været, hvis lejligheden ikke havde været udlejet.

Herefter indbragte Skatteministeriet sagen for domstolene. Her slog retten fast, at handelsværdien udgjorde 3.250.000 kr. Det blev begrundet med, at selskabet havde købt lejligheden for denne pris med netop det formål at udleje lejligheden, og da selskabets ejer købte lejligheden var det også med det formål at udleje lejligheden. Samtidig havde forudsætningerne for at fastsætte prisen ikke ændret sig fra det tidspunkt selskabet havde købt lejligheden og indtil overdragelsen til selskabets ejer. Skatteministeriet fik derfor medhold i deres påstand om, at handelsprisen udgjorde 3.250.000 kr. og ikke 1.625.000 kr. som selskabet og Landsskatteretten påstod.

Det væsentlige i denne sag er det der kaldes for armslængdeprincippet. Det handler om, at der ved handler mellem parter der er forbundet af fælles interesser, skal anvendes priser og vilkår, som er i overensstemmelse med dem der kunne være opnået, hvis handlen var foregået mellem parter, som er uafhængige af hinanden. I denne sag mente selskabet og Landskatteretten dog, at fordi ejerlejligheden var udlejet, og ikke kunne opsiges, så burde selskabet være berettiget til en nedsættelse af handelsprisen på 50 procent, som var den administrative praksis på området.

Retten mente at der var tale om en ejendomshandel mellem parter der var forbundet af fælles interesser og derfor skulle armslængdeprincippet overholdes. Der blev argumenteret for, at Landsskatteretten kun havde forholdt sig til den administrative praksis om nedsættelse af en lejligheds værdi hvis den er udlejet, og ikke havde forholdt sig til andre relevante forhold, som f.eks. det at lejligheden jo var købt med netop det formål at udleje den, både da selskabet købte lejligheden og da selskabets ejer senere købte den. Samtidig mente retten, at selskabets ejer burde have været klar over, at da han købte lejligheden, så kunne hverken selskabet eller ham selv opsige eventuelle lejere. Derfor blev det slået fast, at Landsskatterettens fastsættelse af lejlighedens værdi på 1.625.000 kr. ikke var et retvisende udtryk for lejlighedens værdi ved salget til selskabets ejer.

Sagen er nu anket til Østre Landsret.