17-04-2018

Fordeling af købesummen har stor betydning for skat og afskrivninger

Ved salg af fast ejendom til helt eller delvist erhvervsmæssigt brug foretages fordelingen af købesummen ofte uden nærmere drøftelse mellem parterne. Men da denne fordeling kan have væsentlige skattemæssige konsekvenser for begge parter, kan det med god grund betale sig, at både køber og sælger grundigt overvejer købesummens fordeling. I forbindelse med en ny afgørelse fra Landsskatteretten, ser vi her nærmere på disse forhold.

Fordeling af købesummen er et lovkrav
Det er et lovkrav, at fordelingen af købesummen foretages skriftligt. Det sker derfor typisk i købsaftalen, hvor den samlede kontantomregnede købesum fordeles på de aktiver, der er omfattet af handlen. I landbrugshandler skal der foretages en fordeling på f.eks. stuehus, driftsbygninger, jordværdien, besætninger, beholdninger og værdien af evt. betalingsrettigheder, der medfølger. Landbrugsmaskiner værdiansættes normalt særskilt.
I andre erhvervshandler kan det være relevant at fordele købesummen på driftsmidler, installationer, kunst og evt. goodwill. Både den samlede købesum og den fordeling parterne har aftalt er undergivet SKATs prøvelse og kan derfor efterprøves og evt. korrigeres af SKAT.

For køber er fordelingen afgørende for den skattemæssige anskaffelsessum, og dermed vigtig for opgørelsen af fortjeneste eller tab ved videresalg og for købers mulige afskrivningsgrundlag. Køber har typisk en interesse i at henføre mest muligt af købesummen på de aktiver, der er afskrivningsberettigede. Jo højere afskrivningsgrundlag, jo større årlige fradrag for skattemæssige afskrivninger. Samtidig har køber typisk interesse i at fordele mest muligt af købesummen på de aktiver, som beskattes ved et senere salg, så den skattepligtige fortjeneste bliver mindre.
I den anden retning trækker dog, at en høj anskaffelsessum for en fast ejendom kan påvirke den offentlige ejendomsvurdering i opadgående retning ved en kommende omvurdering og dermed medføre et forhøjet grundlag for beregning af ejendomsskatter.

Sælger har som regel modstående interesser i forhold til køber. Hvis en ejendom sælges med fortjeneste, vil sælger have interesse i at få størstedelen af salgssummen henført til de dele af ejendommen, der kan sælges skattefrit, dvs. stuehuset i en landbrugshandel. Hvis sælger har foretaget skattemæssige afskrivninger, risikerer sælger at blive beskattet af genvundne afskrivninger, og sælger vil derfor også af den grund have interesse i, at mest muligt fordeles på de aktiver, som ikke er skatterelevante.

Hovedreglen er aftalefrihed, men SKAT kan gribe ind
I retspraksis har det længe været slået fast, at hvis parterne konkret har modstående interesser, så skal SKAT lægge den aftalte fordeling af købesummen til grund, med mindre den aftalte fordeling åbenbart ikke svarer til de faktiske værdier.
Ved vurderingen af om en fordelingsaftale er åbenbart forkert, har retspraksis vist, at der kan ske tilsidesættelse af en aftalt fordeling og foretages en ny fordeling, såfremt værdierne i den aftalte fordeling afviger med mere end 15-20 % i forhold til de værdier som SKAT fastlægger, eller som fastlægges ved et syn og skøn. Grænsen på de 15-20 % er dog kun en vejledende grænse, fordi skønsusikkerheden ikke er den samme i alle handler.

Hvornår er en fordeling åbenbart forkert? - Ny afgørelse
Landskatteretten har netop truffet en afgørelse om, hvorvidt en aftalt fordeling var "åbenbart forkert" i en situation, hvor den aftalte fordeling af købesummen på jord og stuehus i forhold til en skønsmands fordeling afveg med hhv. 23,8 % og 15 %. SKAT havde derfor tilsidesat parternes fordeling af købesummen, og foretaget en anden fordeling, som medførte øget beskatning af sælgeren.

Sagen omhandlede en landbrugsejendom, der i 2010 blev overdraget til en aftalt købesum på kr. 9.650.000 kr. Fordelingen af købesummen fremgår af skemaet nedenfor. I 2013 besigtigede SKAT landbrugsejendommen og meddelte herefter, at den aftalte fordeling af købesummen mellem parterne var åbenlys forkert. SKAT mente, at stuehuset kun skulle ansættes til kr. 2.100.000, mens jorden skulle ansættes til næsten det dobbelte af, hvad parterne havde aftalt, nemlig 6.600.000. SKAT påpegede, at den aftalte fordeling i forhold til SKATs fordeling såvel beløbsmæssigt som forholdsmæssigt i procent var åbenbart forkert. I forbindelse med Skatteankestyrelsens sagsbehandling blev der afholdt syn og skøn.

 

 

Aftalt fordeling:

Skønsmandens fordeling:

Afvigelse i kr.:

Afvigelse i %:

Jord

3.150.000

3.900.000

+750.000

+23,80%

Stuehus

4.850.000

4.100.000

-750.000

-15,50%

Driftsbygninger

1.500.000

1.500.000

0

0%

Maskiner

150.000

150.000

0

0%

I alt

9.650.000

9.650.000

0

0%

 

Landskatteretten gav sælgeren medhold i, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den aftalte fordeling af købesummen, og sælgeren slap derfor med skrækken.

Der blev lagt til grund, at køber og sælger i den konkrete handel ikke var interesseforbundne og som udgangspunkt havde modstående skattemæssige interesser. Parterne kunne derfor forvente, at den aftalte købesum og fordelingen heraf ville blive lagt til grund. Landsskatteretten nåede frem til, at parternes fordeling var udtryk for handelsværdien, og lagde særligt vægt på skønserklæringens fordeling. Landsskatteretten vurderede, at forskellen mellem den aftalte fordeling og skønserklæringens fordeling lå indenfor den normale skønsusikkerhed.

Bonnesen Advokater bemærker:

  • Den nye afgørelse fra Landsskatteretten viser, at selvom en aftalt fordeling, for så vidt angår værdien af jorden, afveg mere end 20 %, var der konkret ikke grundlag for at tilsidesætte den aftalte fordeling. Dette viser, at sagerne afgøres meget konkret, og at der kan være en ganske vid ramme for det skøn, der kan udøves ved fordelingen af købesummen.

  • Afgørelsen cementerer derfor hovedreglen om, at en fordeling af købesummen, der er aftalt mellem parter med modsatrettede interesser, normalt ikke tilsidesættes af SKAT.

  • Hovedreglen om, at SKAT kun tilsidesætter en fordeling, som er åbenbart forkert, gælder ikke i handler mellem interesseforbundne parter f.eks. ved familieoverdragelser, generationsskifter. I sådanne handler, hvor køber og sælger kan have fælles interesser, gælder helt andre regler, som også kræver særlig opmærksomhed.

  • Både ved handel mellem uafhængige parter - og i særdeleshed ved såkaldte familiehandler - vil det være klogt at få en sagkyndig vurdering af værdierne i en handel. Ved familiehandler er det både den totale handelssum og fordelingen af handelssummen, som skal vurderes. Ved handel mellem uafhængige parter er det kun fordelingen, der har interesse, idet vi i så fald er udenfor gavemiljøet.

  • Ved en eventuel efterfølgende skattesag kan samme vurderingsmand selvfølgelig ikke bruges igen. Imidlertid må man formode, at en i sagen udmeldt vurderingsmand vil ramme indenfor +-20 % af det niveau, som var lagt til grund ved den første vurdering.

  • Ofte kan det være en god idé forinden at indhente bindende svar fra SKAT


Har du spørgsmål til ovenstående eller andre problemstillinger inden for fast ejendom, er du velkommen til at kontakte advokat Susanne Ingemann fra vores team for fast ejendom på si@bonnesen.dk eller tlf. 63 14 14 09.